Rund um die eigene Geschäftsimmobilie lauern Steuerfallen

02.04.2015,
Rhein-Zeitung, Seite 16

Unternehmer Werner E. (Name geändert) benötigt ein neues Büro. Statt Miete soll es eine eigene Immobilie werden, die sowohl einen Wohn- als auch einen Arbeitstrakt bekommen soll. So praktisch diese Lösung für den Unternehmer ist, kann er steuerlich in eine Falle tappen: Wird die Immobilie verkauft, könnten hohe Steuerforderungen folgen. Ähnliches gilt, wenn Unternehmer oder Freiberufler aus dem aktiven Arbeitsleben ausscheiden. Denn die Immobilie zählt mit dem betrieblich oder beruflich genutzten Teil zum steuerlichen Betriebsvermögen.

Deshalb ist es sinnvoll, vor dem Neubau oder Immobilienkauf verschiedene Szenarien durchzuspielen. Zunächst einmal gibt es eine Geringfügigkeitsgrenze von maximal 20.500 Euro. Wenn es sich beispielsweise nur um eine betrieblich genutzte Garage, einen Lagerraum oder einen kleinen Büroraum handelt, wird diese Grenze in der Regel nicht überschritten. In den anderen Fällen unterscheidet das Finanzamt zwischen Privat- und Betriebsvermögen.

Aus den Bau- und Grundstückskosten bzw. dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten wird eine anteilige Absetzung für Abnutzung (AfA) im Verhältnis der betrieblichen Nutzung vorgenommen. Alle übrigen Kosten der Immobilie wie Zinsen, Versicherungen, öffentliche Abgaben, und Instandhaltungen werden anteilig als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht. Der Abzug dieser Betriebsausgaben ist auch dann möglich, wenn dieser Grundstücksteil wegen geringem Wert nicht als Betriebsvermögen behandelt wurde. Insbesondere durch die anteilige Behandlung als Betriebsvermögen werden für die Jahre der betrieblichen Nutzung Steuern gespart.

Beendet der Unternehmer seine Tätigkeit, wird das Betriebsvermögen zwangsweise in Privatvermögen überführt. Hierzu setzt der Fiskus eine fiktive Entnahme mit dem anteiligen Verkehrswert der Immobilie an. Gehen wir von einem aktuellen Verkehrswert von Immobilie und Grundstück von 350.000 Euro und einem Betriebsanteil von 40 Prozent aus, beträgt dieser für den Betriebsanteil 140.000 Euro. Dieser Betrag wird vom Finanzamt als fiktiver Erlös gesehen.

Wenn der Unternehmer entweder das 55. Lebensjahr erreicht hat oder dauernd berufsunfähig ist, kann von diesem gesamten Veräußerungsgewinn ein Freibetrag von bis zu 45.000 Euro abgezogen werden. Auf den verbleibenden Veräußerungsgewinn ist ein vergünstigter Steuersatz anzuwenden. Sind die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, kommt der normale Steuersatz zur Anwendung.

Wer sein Eigentum nicht teilweise als steuerliches Betriebsvermögen führen möchte, hat diverse Möglichkeiten. Ehegatten können z.B. die Immobilie vor Beginn der betrieblichen Nutzung in Teileigentum aufteilen. Die privat genutzte Wohnung gehört dabei dem Unternehmer, der betrieblich genutzte Gebäudeteil der Ehefrau, die diesen Teil aus ihrem Privatvermögen wiederum an den Ehemann vermietet. Bei dieser Lösung sollte jedoch ein Ehevertrag weitere Konsequenzen regeln, beispielsweise für den Fall einer Scheidung.

Darüber hinaus können Unternehmer die betrieblich genutzte Immobilie zum Beispiel durch eine Immobilien-GmbH erwerben. „Das führt dazu, dass die Immobilie – wie beim anteiligen Betriebsvermögen des Unternehmers – mit 3% jährlich anstatt mit 2% wie bei Privatvermögen abgeschrieben werden kann. Höhere Abschreibungen gibt es darüber hinaus bei denkmalgeschützten Bauten bzw. Immobilien in Sanierungsgebieten. Die Konsequenz ist, dass der Gebäudeanteil schneller abgeschrieben wird, der Buchwert also niedriger wird. Dadurch erhöht sich allerdings der zu versteuernde Gewinn bei Veräußerung des Objektes.

Vorteil des Kaufes in einer GmbH ist, dass das beim Kauf eingesetzte Eigenkapital als Darlehen vom Gesellschafter an seine GmbH gegeben wird und Liquiditätsüberschüsse der GmbH nicht als steuerpflichtige Dividenden, sondern als Darlehenstilgung steuerfrei an den Gesellschafter zurückfließen können. Eine ausschließlich grundbesitzverwaltende GmbH unterliegt nicht der Gewerbesteuer, so dass nach Abzug von rund 16 % Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag immerhin 84% Gewinn nach Steuern in der GmbH verbleiben, die dem Privatbereich des Gesellschafters zugeführt werden können.

Vor allen Überlegungen gilt nach Ansicht des Steuerexperten: „Nicht nur auf die steuerlichen Aspekte achten, sondern die gesamte Situation des Unternehmers und der Familie betrachten.“ Eine individuelle fachliche Beratung ist deshalb unumgänglich.