Immobilien: Wann Schuldzinsen nachträglich abgesetzt werden können

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in 2012 seine bisherige Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geändert, indem er diese Schuldzinsen bei fremdvermieteten Immobilien nach Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen hat. Der BFH begründet seine geänderte Rechtsauffassung mit der Ausdehnung der Spekulationsfrist auf 10 Jahre (vorher 2 Jahre) ab dem Jahr 1999 für Verkäufe von Immobilien im Privatvermögen, die somit nicht mehr dem außersteuerlichen Bereich zuzuordnen seien.

1. Im Schreiben des Bundesfinanzministerium (BMF) vom 28.03.2013 wurden die Voraussetzung, unter denen die Finanzverwaltungen das BFH-Urteil anwenden sollen, konkretisiert:
2. Das Darlehen muss von Anfang an dem Erwerb der Immobilie gedient haben.
3. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen bis zum Verkauf der Immobilie fortbestanden haben. Ansonsten muss an Hand von geeigneten Unterlagen nachgewiesen werden, dass eine Vermietungsabsicht bis zum Verkauf fortgegolten hat (Maklerbeauftragung, Zeitungsausschnitte bzgl. Suche nach gezielten Anzeigen wegen Nachmietern).
4. Ein Werbungskostenabzug der nachträglichen Schuldzinsen komme nur dann in Frage, wenn der Veräußerungspreis der Immobilien zunächst zur Ablösung des Darlehens verwendet wurde.
5. Nur wenn die Veräußerung innerhalb der sog. Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt, in der die Immobilie nicht einem außersteuerlichen Bereich zuzuordnen ist, können nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn die Immobilie mit Verlust veräußert wurde. Dabei ist darauf zu achten, dass bei der Berechnung eines Veräußerungsverlustes die auf die Immobilie vorgenommenen Abschreibungen von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzuziehen sind.
6. Auf Altfälle vor Ausdehnung der Spekulationsfrist auf 10 Jahre, das heißt auf Verkäufe vor dem 01.01.1999 (rechtswirksam abgeschlossener obligatorischer Vertrag oder gleichstehender Rechtsakt) soll nach Ansicht der Finanzverwaltung das BFH-Urteil (Abzug von nachträglichen Schuldzinsen unter den o.g. Voraussetzungen) nicht anwendbar sein.